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Work Flow 私たちの商品がお客様へ届くまでWork Flow 私たちの商品がお客様へ届くまで

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WORK FLOW

タカラレーベンは総合デベロッパーとして、年々事業エリア・事業領域を拡大し続けています。
ここでは、プロジェクトのワークフローをご紹介します。
私たちがプロジェクトを立ち上げてから、完成した物件がお客様のお手元に届くまでの流れをご覧ください。

事業の根幹を担う

デベロッパーが開発を行うためには、まず土地が必要です。そのため、すべてのプロジェクトは事業用地の取得から始まります。用地取得を担当する部署は開発部。開発部員は用地を仕入れるために、日々情報収集や業者との関係構築など、様々な活動を行っています。土地の情報一つ収集するのにも、人と人とのつながりが重要になります。取引先との信頼関係を築くことで、より多く、より深い情報収集が可能となるのです。
また、開発部の業務は用地を取得して終わるわけではありません。最終的に建物が完成するまで、プロジェクト全体を統括しています。
開発部の仕事は、単なる用地仕入れではなく、プロジェクトの種を見つけ事業化する、会社の事業の根幹を担う仕事なのです。

01 用地取得

用地取得のステップ

  • 01 情報収集01 情報収集
  • 02 調査・プロジェクト立案02 調査・プロジェクト立案
  • 0303 売買交渉
  • 0404 購入

情報収集

土地を仕入れるためには、まず『売り』に出ている土地の情報を手に入れる必要があります。情報は主に信託銀行、銀行系不動産会社、設計事務所、ゼネコン、地主、地元の仲介業者などから収集します。この業界では、情報が命。常に「話題の土地」の動向を追うことはもちろん、「これから話題になる土地」もしくは「工夫次第で話題にできる土地」を探し当てるために、情報網と人脈を駆使しながら市場調査を行います。

調査・プロジェクト立案

土地の情報が手に入ったら、その土地について調査し、プロジェクトとして有効な土地か検討します。土地には様々な条件(例えば、高さ規制(何階以上は建ててはいけない)など)があるので、役所に行って調査します。また、実際に現地へ行き、周辺環境なども調査します。調べた情報を元に、この土地を有効活用するプロジェクトは何なのか、何を建てるか、誰に向けたプロジェクトか、収益性は有るか、など様々な点を考慮し、プロジェクトを立案していきます。

売買交渉

ここから、土地の持ち主である売主に向けた交渉が始まります。開発部では、用地購入に対するスピードを重視し、より早く売主様の要望に対応するための努力をしています。それと同時に社内でも交渉がスタートします。用地取得は億単位の買い物。社内に対してもいかに価値のあるプロジェクトであるかをプレゼンし、初めて取得の許可が下ります。様々なポイントを同時並行で検討していくので、その場その場の判断が重要になります。

購入

土地の交渉は少ない時で4~6社、多い時には20社以上が競合する場合もあります。会社の要望だけでなく社外の状況も考えて、バランスのよい着地点を見極めながら仕事を進めることが、事業用地購入のポイントになります。こうして無事に購入することができて、ようやくプロジェクトがスタートしていきます。

用地取得担当 川原直也

現場担当者の声

 プロジェクトを成功させるために、社内外の多くの方々と関わり調整していく仕事で、大変さの中にも日々やりがいを感じています。例えば、土地のオーナー様に対して、他社よりも早く、ご納得頂ける金額や条件の提案ができた時。土地の購入にあたり、社内の各セクションとの調整を円滑に行い、会社からの承認を得られた時。設計会社やゼネコン等と協力をし、お客様が幸せになる計画を作り上げられた時。そして何より、事業化できそうな土地が見つかるとビジネスの予感がしてワクワクします。その他、多岐に渡る業務を通して、多くの知識・経験を得られるのが開発部の魅力であると思っています。

オリジナルを作り上げる

用地を取得したら、次のステップは商品企画です。お客様に支持される商品になるかどうか、分岐点となるステップです。また、企画を主に進めているのは商品企画部で「会社のブランディング」という側面も持ち合わせています。外部の設計事務所やデザイン事務所と連携しながら“タカラレーベンならでは”の商品を作り上げていきます。

02 商品企画

商品企画の要素“3P”とは?

デベロッパーが手掛けるプロジェクトは、お客様に物件をご購入いただいて初めて事業として成立します。つまり、“売れる商品”を世に送り出せるかどうかが重要です。では“売れる商品”を作るために商品企画はどのように進められるのでしょうか?その問題を解く鍵は3つの“P”にあります。不動産商品の企画立案においては、3P(Place=立地、Price=価格、Plan=企画)と呼ばれる企画三要素に基づいて計画が進められるのが一般的です。この企画立案を通じて、お客様に新しいライフスタイルを提案することが商品企画の責務であると言っても過言ではありません 。

  • PLACE 立地不動産は、交通の便・地形・周辺環境等、どれひとつとして同じ条件のものは存在しません。企画立案においてはその地域に関するデータを収集し、地域特性を検討した上で、そこに建物を建設した場合の需要者層(ターゲット)を絞り込みます。
  • PRICE 価格価格は用地費用・建築費用・必要経費の合算で決定します。商品企画では、特に建築費用についての検討が行われます。仕様・設備を豪華にすればするほど利便性は高まりますが、必ずしも“売れる不動産商品”となる訳ではありません。ターゲットや近隣の相場を考慮しながら価格帯を決定していきます。
  • PLAN 企画不動産そのものの価値を高め、更にはその街で暮らす人々の未来を想定しながら、配棟計画、外観デザイン、間取り検討等を行います。また、設備・仕様のハード面だけでなく、入居者を集めたイベントの企画等、ソフト面の企画も物件の魅力を左右する重要なポイントです。
商品企画担当 佐山理彩

現場担当者の声

 タカラレーベンに入社して驚いたのは、とにかく若手でも活躍の場があるという点です。新卒で入社した私も3ヶ月後にはメインの担当物件を持つことになりました。年齢に関わらず、努力次第で活躍の場をもらえるということに、大きなやりがいを感じます。
また、元々地域活性や街づくりに興味があって入社したこともあり、設計事務所やデザイン事務所、施工会社など、たくさんの関係者様の力を借りながら一つのものを創り上げ、それが形になっていくところにこの仕事の魅力を感じています。

実際に施工するのは
デベロッパーではない

商品企画を通じて設計図面やデザインが完成すれば、実際に建物を建てるフェーズに入ります。まずは各種法令に適合しているかどうか自治体の承認を受けます。この承認を受けて、いよいよ工事がスタートしますが、実際に施工するのはデベロッパーではなくゼネコンです。私たちデベロッパーはその工程を管理し、品質が保たれているか、期日通りに進んでいるか、などをチェックします。この施工管理を担当するのは建築部で、ものづくりのプロ集団です。

03 建設

建設の工程建設期間は建物の階数がポイント

建設期間は建物の階数がポイント

建物がどのように出来上がるのかを示しているのがこの表です。では、物件の建設にはどれくらいの期間が必要なのでしょうか?建設期間を決めるポイントになるのは階数です。概ね、[建物の階数]+5ヶ月が建設期間の目安となっています。つまり7階建ての建物であれば7+5の12ヶ月が建設期間となるのです。

作業内容

基礎工事

建物を支える巨大な杭を安定した地層まで打ち込みます。そして、建物の基礎や地中梁を作るために型枠工事を行い、コンクリートを打設していきます。

躯体工事

RC造では次の3つの工程を各階ごとに繰り返し、上の階に進んでいきます。

  • 1)鉄筋工事:鉄筋を適正に配置します。
  • 2)型枠工事:コンクリートを成形する仮設の鋳型の役目を果たします。
  • 3)コンクリート打設:分離しないよう、均一にコンクリートを流し込みます。

設備工事

躯体工事と平行して各階で進められます。建物のライフラインとなる電気、給排水、空調の各設備の配線・配管、機器の設置などを行います。

内装工事

サッシの取り付け、間仕切り、床・壁・天井の仕上げ、建具、雑工事など各種の工事が同時に進行します。専門の職人が担当する場合が多いようです。

建設担当 鈴木大介

現場担当者の声

 一つの物件の着工から竣工まで、品質のチェックやスケジュール管理をすることが建築課の主な仕事です。施主の代表として質の高い物件を完成させるため、設計事務所やゼネコンなど社外の方々と協力して、関係者全員で一丸となって建築を進めていくことにやりがいを感じます。以前に分譲マンションの施工管理を担当した際、ご入居予定のお客様に完成した物件をお披露目して、「ありがとう、住むのがとても楽しみ」というお言葉を頂いたことがあります。お客様の喜ぶ姿を直に見られた時の達成感は何物にも変えられません。

住宅の販売方法は
“青田売り”

マンションや一戸建てプロジェクトの場合、物件が完成する前に(具体的には建築確認の承認が下り次第)販売を開始します。これを業界では青田売りと呼んでいます。建設中から販売を開始することにより、お客様のご要望に合わせて間取りや設備を変更することが可能なため、よりお客様のニーズに合った物件を提供することができるのです。例えば、壁紙の色・ドアのタイプ・床の素材など詳細な設備仕様から、例えば食器棚や食洗機の追加などオプションの対応も柔軟に行うことができます。

04 営業活動

モデルルームでの営業活動

住宅販売の最もオーソドックスな手法は、モデルルームでの販売です。物件の近くにモデルルームを設置して営業活動を行います。
モデルルームの設置期間は、販売開始からその物件が完売するまで。物件の規模にもよりますが、概ね1年~1年半くらいになります。モデルルームには、多くの人が一生に一度の高価な買い物をしに来ます。それほど大きな決断をするには、様々な不安が付きまといます。例えば、もっと他に良い物件があるのではないか、本当に今買うべきなのか、将来に渡って支払いができるのか、など。こうした不安を全て払拭し、契約に導くのが営業の仕事です。

集客業務と接客業務

営業の仕事を大きく分類すると、集客業務と接客業務に分けることができます。
平日はお客様をモデルルームに呼び込む集客業務や次回の接客の準備を行い、土日は接客業務をメインに行います。来場されたお客様に、物件のご案内だけでなくライフプランまで提案していく仕事が接客業務です。物件の質や値段だけでなく、それを販売する営業社員を信頼できるかどうかが購入にあたって大きな決め手となります。

営業担当 内山桜

現場担当者の声

 一つの物件が完売し新しい物件に移る度に、覚えなければいけない事がたくさんでてきます。ですがその分知識も増え、成長も出来ます。早ければ半年〜1年後には、最初から最後まで、一人で接客を担当できるようになります。
私が接客の中で最も意識して行っているのはお客様と信頼関係を築くこと。それが実ってご契約頂けた時、更には「内山さんのおかげです」とお客様に感謝された時、そんな時がタカラレーベンで働いていて良かったとやりがいを感じる瞬間です。

WEB等を使った広告展開

営業担当の社員が安定して営業活動を行えるよう、サポートするのが営業支援チームの主な業務です。より多くのお客様に資料請求をしてもらい、モデルルームへ足を運んでいただくため、物件ホームページやチラシの作り込み、DMでの集客活動を行っています。と言ってもずっとデスクワークをしているわけではなく、モデルルームや建設予定地に足を運び、自分の目で物件を確認してからホームページなどのデザインや構成を練っていきます。物件の魅力を分かりやすく、「こんな暮らしがしたい!」と思ってもらえる表現ができるよう工夫しながら広告展開をしています。

05 営業支援

刻一刻と変わる状況に
対応していく

各物件の営業担当者がアピールしたいポイントを知るためにも、プロジェクトマネージャーとの密な打ち合わせは欠かせません。販売の進捗状況次第で残りの住戸数や営業方法も変化していくため、その状況に応じた広告展開が必要になってきます。ちょうど良いタイミングで的確な情報を伝えられるようにホームページを更新、合わせてメール配信やDM送付を行います。「いつ」「どの情報を」「どんな見せ方で」配信したかによってお客様の反応も大きく変わってきます。そしてその成果が各モデルルームへの来場予約数に表れてくるのです。

営業支援担当 溝口七絵

現場担当者の声

 主に資料請求や来場予約等の電話応対や、過去にお問い合わせを頂いたお客様へのメール配信、ホームページの運営、各ポータルサイトの更新等の業務を行っています。
直接お客様とお会いすることはあまりないのですが、お電話やメールでお客様と触れ合う機会はたくさんあります。自分が過去に対応したお客様が当社の物件をご購入して下さったことを知った時や、工夫して作ったメールに反応して頂き、ご来場予約まで繋がった時は特にやりがいを感じられます。